Fastighetspaketering – effektivt sätt att överlåta fastigheter
Fastighetspaketering är en vanlig metod när företag eller fastighetsägare vill sälja eller överföra fastigheter på ett skatteeffektivt sätt. I stället för att sälja själva fastigheten överlåts aktierna i ett bolag som äger fastigheten. På så sätt kan affären ofta genomföras utan att utlösa kapitalvinstskatt eller stämpelskatt.
Med rätt juridisk struktur kan paketering bli ett effektivt och tryggt verktyg vid större fastighetsaffärer.
Vad innebär metoden?
Fastighetspaketering innebär att en fastighet först förs över till ett bolag – vanligtvis ett dotterbolag – som sedan säljs i sin helhet. Det är alltså aktierna i bolaget som byter ägare, inte själva fastigheten.
Rent juridiskt räknas det då som en bolagsförsäljning, vilket innebär att ingen fastighetsöverlåtelse sker i lagens mening. Det är just den skillnaden som gör att både säljare och köpare kan undvika vissa skatter och avgifter som annars uppstår vid en direkt försäljning av fastighet.
Varför används det vid fastighetsaffärer?
Det främsta skälet till att paketering används är skatteeffektivitet. Genom att sälja aktier i ett bolag i stället för själva fastigheten kan säljaren ofta undvika kapitalvinstbeskattning, och köparen slipper stämpelskatt.
Utöver skattefördelarna kan paketering även göra transaktionen enklare ur ett affärsperspektiv. Fastigheten kan överlåtas tillsammans med tillhörande avtal, rättigheter och skyldigheter – något som underlättar särskilt vid försäljningar inom en koncern eller mellan större fastighetsbolag.
Så går processen till
En paketering består normalt av tre steg:
- Överföring till bolag – Fastigheten förs in i ett dotterbolag genom en intern överlåtelse.
- Förberedelse – Bolaget renodlas, skulder och tillgångar ses över och eventuella servitut eller rättigheter justeras.
- Försäljning – Aktierna i dotterbolaget säljs till köparen, vilket innebär att ägandet av fastigheten indirekt övergår till den nya ägaren.
För att allt ska gå rätt till krävs noggrann planering och samordning mellan juridik, ekonomi och skattehantering.
Fördelar och risker
Fördelarna med paketering är tydliga:
- Skatteeffektivitet – minskad kapitalvinstbeskattning och stämpelskatt.
- Strukturerad försäljning – fastigheten säljs som en del av ett bolag med befintliga avtal.
- Flexibilitet – enkelt att överföra eller omstrukturera inom en koncern.
Men det finns också risker. En felaktigt genomförd paketering kan leda till skattekonsekvenser i efterhand eller ogiltiga överlåtelser. Även redovisningsfrågor, latent skatt och oklarheter kring värdering måste hanteras korrekt.
Juridiska och skattemässiga aspekter
Fastighetspaketering berör flera rättsområden samtidigt: fastighetsrätt, bolagsrätt och skatterätt. Den rättsliga ramen har förändrats i takt med att domstolar och Skatteverket skärpt sin syn på paketeringar, särskilt kring syftet med affären och värderingen av fastigheten.
Det betyder att både säljare och köpare behöver förstå vilka krav som gäller – och säkerställa att dokumentation, avtal och struktur uppfyller lagens krav.
Vanliga misstag att undvika
Trots att paketering är vanligt förekommer misstag som kan få stora ekonomiska konsekvenser. Några typiska exempel är:
- otydlig ägarstruktur mellan moderbolag och dotterbolag
- bristande dokumentation vid intern överlåtelse
- oklar ansvarsfördelning vid latent skatt
- förhastade beslut utan juridisk och skattemässig genomgång
Att anlita rådgivare med erfarenhet av både fastighets- och bolagsrätt är därför avgörande.
Så hjälper Allt om Juridik till
Hos Allt om Juridik hjälper vi företag, fastighetsägare och investerare att genomföra paketeringar på ett tryggt och korrekt sätt. Vi kombinerar juridisk och praktisk kompetens för att skapa lösningar som är hållbara både affärsmässigt och skattemässigt.
Vi hjälper dig med frågor inom affärsjuridik
- Trygghet i varje beslut – Vi säkerställer att du följer lagen och undviker kostsamma misstag.
- Tydliga svar utan krångel – Du får konkret rådgivning som går att agera på direkt.
- Tillgänglig expertis – Våra jurister finns till för dig - hör av dig så berättar vi mer.
Boka rådgivning
Vanliga frågor om fastighetspaketering
Fastighetspaketering innebär att en fastighet placeras i ett bolag, vanligtvis ett dotterbolag, och att aktierna i bolaget säljs i stället för själva fastigheten. Det gör affären skatteeffektiv och kan minska både kapitalvinstskatt och stämpelskatt.
Metoden används främst för att genomföra fastighetsöverlåtelser på ett skatteeffektivt och strukturerat sätt. Den används ofta vid större fastighetsaffärer, omstruktureringar eller försäljningar inom koncerner.
Först förs fastigheten över till ett bolag, ofta ett dotterbolag. Sedan säljs aktierna i bolaget till köparen. På så vis övergår ägandet av fastigheten indirekt – utan att själva fastigheten byter ägare i lagens mening.
De främsta fördelarna är skatteeffektivitet, minskad stämpelskatt och enklare överlåtelser inom koncerner. Dessutom blir det lättare att sälja fastigheten tillsammans med befintliga avtal och tillgångar.
Felaktigt genomförda paketeringar kan leda till skattekonsekvenser, ogiltiga överlåtelser eller otydliga ansvarsförhållanden. Därför krävs noggrann juridisk och ekonomisk planering innan affären genomförs.
Juridisk rådgivning är viktig i alla faser – från planering och bolagsstrukturering till försäljning och dokumentation. En jurist säkerställer att affären genomförs korrekt och följer både fastighets- och skatterättsliga regler.
