fbpx
 
28 februari, 2015

Sjöboden såldes av misstag

Sjöboden och båtplatsen såldes av misstag – varken säljarna eller deras mäklare visste om att de hade ingått i fastigheten. Mäklaren blir inte skadeståndsskyldig.

Ett gift par sålde 2010, via mäklare, sin fastighet på Orust för nästan fyra miljoner kronor. Makarna hade sedan flera år tillbaka tillgång till en sjöbod och båtplats via en gemensamhetsanläggning. Rätten till sjöboden och båtplatsen förutsatte att man ägde fastighet på Orust men makarna hade köpt en ny fastighet på ön och tänkte fortsätta använda sjöboden. De kom överens med köparna om att separat överlåta båtplatsen för 55 000 kronor.

Men efter att fastigheten såldes visade det sig att båtplatsen och sjöboden var knuten till den specifika fastigheten. Köparna gjorde klart för makarna att de inte ville avstå från båtplatsen och sjöboden. De såg sig själva ha blivit rättmätiga ägare och krävde tillbaka pengarna som de betalat för båtplatsen – detta eftersom betalningen inte hade någon motprestation (båtplatsen var ju redan deras).

Säljarmakarna stämde då mäklaren och krävde honom på skadestånd. Enligt makarna hade mäklaren fått en särskild instruktion om att “sjöboden inte skulle säljas”.
Mäklaren uppgav att han fått besked om att det inte fanns någon båtplats eller sjöbod knuten till fastigheten och förnekade att han hade haft avsikt att förmedla fastigheten tillsammans med sjöboden och båtplatsen.

Tingsrätt betonade att varken makarna eller mäklaren före försäljningen varit medvetna om att rätten till sjöboden hängt samman med fastigheten. Mäklaren kunde därför inte heller ha fått någon särskild instruktion om att sjöboden inte skulle säljas. Däremot hade makarna berättat att fastigheten var del i gemensamhetsanläggningen för båtplatsen och sjöboden . Tingsrätten ansåg därför att mäklaren under dessa omständigheter borde ha undersökt på vilken grund makarna hade rätt till sjöboden. Tingsrätten slog fast att mäklaren därför brutit mot sin omsorgsplikt och ansåg honom därför vara skadeståndsskyldig.

Tingsrätten ansåg dock att makarna också borde ha undersökt förhållandena kring båtplatsen och sjöboden mer noggrant sänkte skadeståndet från vad makarna hade yrkat. Skadeståndet bestämdes till cirka 500.000 kronor.

Hovrätten ändrar nu tingsrättens dom och ogillar makarnas talan helt.

Hovrätten anser att mäklaren har haft en skyldighet att kontrollera vad som ingått i fastigheten och att han därför av oaktsamhet brutit mot sin kontrollplikt enligt fastighetsmäklarlagen. Men samtidigt har säljarna varit de som har haft bäst kunskap om fastigheten och mannen har bekräftat att han känt till att sjöboden “hade samband med gemensamhetsanläggningen”.

Han har trots detta inte reagerat på att det i objektsbeskrivning och köpekontrakt tydligt anges att fastigheten har del i anläggningarna. När mäklaren fått en fråga från en spekulant angående båtplats har makarna dessutom sagt att den skulle avtalas separat “utan mäklarens inblandning”.

Att säljarna försökt dölja uppgifter om båtplatsen för mäklaren och att de undertecknat köpekontraktet trots uppgifterna om gemensamhetsanläggningar är enligt hovrätten så anmärkningsvärt att det inte finns någon skadeståndsskyldighet för mäklaren.

Fastigheten kan enligt hovrätten inte anses ha marknadsförts på ett felaktigt sätt och makarna har heller inte rätt till prisavdrag. Istället får de betala mäklarens rättegångskostnader i både tingsrätt och hovrätt med på sammanlagt nästan 700 000 kronor. Det blev alltså en dyr affär för makarna.

Vad innebär detta i praktiken?

  • När du köper eller säljer en fastighet är det väldigt viktigt att noga undersöka vilka nyttjanderätter som fastigheten är knuten till. Det kan dels handla om att fastighetsägaren automatiskt får exempelvis en båtplats, men det kan också handla om att fastigheten är belastad med en nyttjanderätt – exempelvis att någon har ett jaktarrende på fastigheten du köper. Vissa sådana belastningar faller bort om säljaren inte upplyst köparen om deras existens, men vissa blir kvar även om köparen varit helt ovetandes. På samma vis är det viktigt att undersöka om fastigheten är pantsatt. Mycket information framgår om du begär ett registerutdrag från Lantmäteriet.

 

Foto Hasse Holmberg/TT

Nils.

Nils Ivars/Jaqueline Balcer Bednarska

nils.ivars@alltomjuridik.se