Hovrätten ändrar tidigare dom från tingsrätten och finner att Folkets Hus och Park i Sundsvall är ersättningsskyldig enligt jordabalkens regler för att ha sagt upp avtalet med sin hyresgäst Scandic Hotels AB.
I slutet av år 2010 sade föreningen Folkets Hus och Park i Sundsvall upp Scandic Hotels AB från en lokal i centrala Sundsvall där bolaget bedrivit hotellverksamhet sedan år 1995. Enligt lokalhyresavtalet mellan parterna gällde en tvåårig uppsägningstid och hyresförhållandet skulle därför upphöra i slutet av år 2012.
Folkets hus, som avsåg att bedriva egen hotellverksamhet i lokalen, betalade med anledning av uppsägningen ut två miljoner kronor i kompensation. Scandic väckte ändå talan i tingsrätten och yrkade ytterligare ersättning enligt jordabalken.
Tingsrätten konstaterade att en hyresvärd som saknar koppling till hyresgästens verksamhet normalt inte kan anföra viljan att ta över verksamheten som ett sakligt skäl för uppsägning. Parterna har dock haft ett särskilt samarbetsavtal där Folkets Hus bedrivit konferensverksamhet med koppling till hotellet. Konferensverksamheten kom genomgående, till skillnad från hotellverksamheten, att gå med underskott och Folkets Hus var därför missnöjt med den delade skötseln.
Tingsrätten ansåg att föreningen med hänsyn till omständigheterna haft sakligt skäl för uppsägning.
Hyresvärden hade visserligen inte kunnat anvisa en likvärdig lokal, men Scandic hade redan före uppsägningstidens utgång ändå kunnat flytta till nya, likvärdiga lokaler. Tingsrätten ansåg också att Scandics goodwill snarast är kopplat till hotellkedjan som helhet och bedömde att gästerna skulle välja hotellet även efter lokalbytet.
Med hänsyn även till den kompensation som redan utbetalats fann tingsrätten att Folkets Hus haft befogad anledning att säga upp hyresavtalet. Scandics talan ogillades därför.
Hovrätten ändrar nu tingsrättens dom och fastställer att föreningen ska ersätta Scandic i enlighet med jordabalken. Domstolen anser nämligen, till skillnad från underinstansen, att föreningen saknat sakligt skäl för uppsägning.
Föreningen har gjort gällande att lönsamhetsproblemen med konferens- och restaurangverksamheten berott på att Scandic brutit mot parternas samarbetsavtal i fråga om marknadsföring och prissättning av hotellrum. Att något sådant avtalsinnehåll funnits har dock inte bevisats, konstaterar hovrätten, och föreningen har heller inte gjort avtalsbrott gällande i samband med uppsägningen. Samarbetsavtalet mellan parterna har också enligt hovrätten inneburit ett ”begränsat utbyte mellan de olika verksamheterna”.
Med hänsyn till omständigheterna kan det heller inte, enligt hovrätten, vara frågan om en sakligt grundad uppsägning i det nu aktuella fallet och föreningen är därför ersättningsskyldig. Som tappande part åläggs den även att ersätta Scandics rättegångskostnader i två instanser med närmare 1,4 miljoner kronor.
Vad innebär detta i praktiken?
Foto: Fredrik Persson/TT
Isak Bellman/Vanja Eriksson
