fbpx
 
24 mars, 2015

Ny viktig HD-dom: Hela din bostadsrätt kan säljas för den andre ägarens skuld

I en ny dom ändrar Högsta domstolen tidigare rättspraxis när det gäller utmätning av bostäder som ägs av en gäldenär tillsammans med en annan person. Enligt den nya praxisen kan hela bostaden nu säljas på en gång – även om en andel av bostaden alltså ägs av en annan person än gäldenären.

När sker utmätning?
Utmätning innebär att Kronofogden tar din egendom, som sedan säljs – varpå försäljningspengarna används för att betala av den skuld till din borgenär som du inte har betalat.

Fallet i HD gällde försäljning och utmätning av en bostadsrätt som ägdes av gäldenären och hans mor tillsammans. Kronofogdemyndigheten hade tidigare beslutat om utmätning av gäldenärens andel för bland annat skatteskulder.

I målet begärde Skatteverket att hela bostadsrätten, alltså inte bara gäldenärens andel, skulle säljas med stöd av den så kallade ”indragningsregeln” i utsökningsbalken. Indragningsregeln innebär att trots att den skuldsatte gäldenären endast är delägare i en viss egendom – ofta en bil, en båt eller ett hus – så kan Kronofogden ändå ta hela egendomen och utmäta en andel i den. Vitsen är att kunna få in pengar på ett effektivt sätt – och det är i regel svårt att sälja en andel i en fastighet, en andel i en båt eller en andel i en bil på exekutiv auktion.

Vad som sker sedan är att den andelsägare som fått sin egendom tagen (trots att han eller hon inte alls var skuldsatt) får tillbaka pengar för värdet av andelen som berövats. På så vis lider inte den indragne samägaren någon ekonomisk skada, men givetvis kan det innebära att man förlorar ägodelar som har stort affektionsvärde.

Tingsrätten och hovrätten gick på Skatteverkets linje och valde att  tillämpa indragningsregeln, men gäldenären och hans mor överklagade beslutet till HD.

Knepig juridik: gäller indragningsregeln bostadsrätter? 
I ett tidigare rättsfall från 1995 ansåg HD att samäganderättslagen är analogt tillämplig på bostadsrätter. ”Analogt tillämplig” betyder att lagen egentligen inte är avsedd för bostadsrätter (det framgår av lagtexten), men att man i praxis valt att tillämpa lagen (analogt) på bostadsrätter ändå. En vanlig anledning till analogisk tillämpning är att lagen i fråga skrevs i en tid när exempelvis bostadsrätter inte existerade, men att dagens rättsväsende bör ha samma regler för bostadsrätter som exempelvis fastigheter eller lösa saker.

Lagtekniskt säger alltså indragningsregeln i Utsökningsbalken att hela egendomen som samägs enligt samäganderättslagen kan dras in och utmätas för den ene samägarens skulder.

Trots att HD 1995 fastslog att samäganderättslagen förvisso skulle vara analogt tillämplig på bostadsrätter ansåg HD däremot inte att också indragningsregeln kunde tillämpas analogt vid utmätning av en andel i en bostadsrätt då man menade att detta skulle vara att gå för långt. Makar och sambor behöver kunna känna trygghet till sin bostad, oavsett partnerns skulder.

Enligt tidigare rättspraxis kunde alltså en bostadsrätt, där en andel utmätts, inte utmätas och säljas genom ett samlat förfarande. Istället fick det i ett första skede göras en utmätning och försäljning av andelen. Först i ett senare fick man ta ställning till omhela bostadsrätten skulle kunna säljas.

HD har nu, genom ett avgörande i plenum, kommit fram till att indragningsregeln bör ges samma tillämpningsområde som samäganderättslagens bestämmelser om försäljning av hela egendomen. Det finns inte några särskilda skäl att undanta just bostadsrätter. Ett pleniavgörande innebär att alla justitieråd deltar – vilket endast sker i riktigt viktiga prejudikatmål.

Praxis ändras
Någon skillnad görs inte mellan fall då bostadsrätten ägs av makar eller sambor och andra fall av samägande. HD har alltså funnit att den tolkning av indragningsregeln som gjordes i 1995 års rättsfall bör frångås och att indragningsregeln är tillämplig vid utmätning av en andel i en bostadsrätt.

Eftersom indragningsregeln har ansetts tillämplig i ärendet och det inte anförts några omständigheter som utgör synnerliga skäl mot en försäljning av hela bostadsrätten har överklagandet avslagits.

Praxisändringen innebär alltså att försäljning av en bostad som ägs av en gäldenär tillsammans med en annan person nu kan göras i ett sammanhang.

Vad innebär detta i praktiken?

  • Nu efter den här domen kan du som äger en bostadsrätt tillsammans med någon annan riskera att bli av med din andel i bostadsrätten enbart på grund av att din samägare är skuldsatt. Däremot kommer du i så fall få ut pengar motsvarande din andel. Den nya praxisen gör helt enkelt bara att Kronofogden får sälja din andel också, för att driva in din samägares skuld.

 

Foto: Hasse Holmberg / TT

Nils.

Nils Ivars/Ebba Wigerström

nils.ivars@alltomjuridik.se