Enligt köpebrevet skulle hela fastigheten säljas men köpekontraktet gällde bara en del av fastighetheten. Säljaren förlorar nu hela fastigheten eftersom han inte kunat visa att parterna haft några andra avsikter än vad de kommit överens om i köpebrevet.
I augusti 2008 köpte ett par en del av en fastighet i Strängnäs. Med hjälp av köpebrevet fick sökte de, och fick lagfart på hela fastigheten.
Efter försäljningen blev parterna dock oense om försäljningen hade gällt hela eller bara en del av fastigheten.
Säljaren ville att Eskilstuna tingsrätt skulle slå fast att han hade rätt till den del av fastigheten som enligt honom inte ingick i överlåtelsen.
Ord mot ord
Tingsrätten konstaterade att marken som var föremål för försäljningen har specificerats på olika sätt i köpekontraktet jämfört med i köpebrevet.
Det var alltså en diskrepans mellan de både handlingarna.
Ordalydelsen enligt köpebrevet pekade på att hela fastigheten omfattades. Däremot uppgavs i köpekontraktet att endast en på en karta utritad del omfattades.
Parterna hade lämnat olika uppgifter om vad som diskuterats i samband med överlåtelsen, så rätten kunde inte heller ta avstamp i en gemensam uppfattning om vad som muntligen hade sagts.
Sammantaget ansåg tingsrätten att det saknades grund för att bedöma att köpebrevet inte överensstämde med parternas överenskommelse (dvs köpekontraktet) och yrkandet från säljaren ogillades.
Köpebrevet har företräde
Svea hovrätt konstaterar nu att både brevet och kontraktet uppfyller jordabalkens formkrav och därmed är giltiga köpehandlingar. Enligt hovrätten bör utgångspunkten vara att köpebrevet har företräde framför köpekontraktet.
När det gäller frågan om vad som diskuterats vid förhandlingarna innan kontraktet undertecknades står ord mot ord.
“Hovrätten ifrågasätter inte att X (säljarens namn) avsikt var att en del av fastigheten inte skulle ingå i köpet. Det går däremot inte att dra slutsatsen utifrån uppgifter att Y/Z (köparparet) har uppfattat det på samma sätt.”
Kan inte visa gemensam partsavsikt
Hovrätten kommer därför fram till att säljaren inte kunnat visa att den gemensamma partsavsikten varit en annan än ordalydelsen i köpebrevet. Därför kan inte säljaren anses ha bättre rätt till fastighetsdelen. Hovrätten fastställer därför tingsrättens dom.
Två hovrättsråd är skiljaktiga och anser att säljarens talan ska bifallas.
Vad innebär detta i praktiken?
- Köpekontrakt och köpebrev är lätt att förväxla. Köpekontraktet skrivs när säljaren och köparen kommit överens om att genomföra köpet och till vilket pris. Där står eventuella villkor för köpet som kan hävas om de inte uppfylls. Köpebrevet skrivs när hela affären är klar och bekräftar dels att köpet har genomförts enligt villkoren i köpekontraktet, dels att hela köpeskillingen är betald. Köpebrevet innehåller normalt inga villkor. Ibland kan det finnas vissa svävarklausuler i köpekontraktet, som ger någon av parterna rätt att frånträda avtalet om en viss förutsättning skulle uppstå. Ett exempel kan vara att säljaren har rätt att ångra försäljningen om han eller hon inte inom en viss tid hittar en ny bostad. I sådana lägen skrivs svävarklausulen in i köpekontraktet.
- Även om köpekontraktet är den riktiga, formella handlingen kan köpebrevet ha stor betydelse vid tolkningen av vad parterna egentligen åsyftat med sitt avtal. När man tolkar avtal är nämligen utgångspunkten att försöka fastställa vad parterna haft för avsikter, om en gemensam partsavsikt kan hittas – oavsett vad parterna har skrivit i själva avtalet.
Foto: Bertil Ericson/TT
Nils Ivars/Jaqueline Balcer Bednarska
nils.ivars@alltomjuridik.se
