En hyresvärd som sagt upp ett lokalhyresavtal på grund av ombyggnationer har blivit skadeståndsskyldig mot hyresgästen. Tingsrätten ansåg att hyresgästens intresse av lokalen vägde tyngre än hyresvärdens. Hyresvärden har därför inte haft befogad anledning att säga upp avtalet.
Ett bolag hade hyrt en lokal i 20 år när hyresvärden sa upp avtalet. Skälet som angavs i uppsägningshandlingen var att hyresvärden planerade en ombyggnation. Uppsägningen innebar att bolaget behövde upphöra med sin verksamhet. Bolaget menade att hyresvärden inte hade befogad anledning att säga upp hyresavtalet och att bolaget därför har rätt till skadestånd. Bolaget väckte talan i tingsrätten.
Tingsrätten förklarade inledningsvis att en lokalhyresgäst har, med vissa undantag, ett så kallat indirekt besittningsskydd. Det innebär att en lokalhyresgäst vid uppsägning i och för sig är skyldig att avflytta, men då har rätt till ersättning för den skada denne lider på grund av att han eller hon måste lämna lokalen. Det finns dock vissa undantag när den rätten faller bort. Ett sådant undantag är om huset ska genomgå en större ombyggnad och hyresgästen inte kan sitta kvar i lokalen samt hyresvärden anvisar annan lokal som är godtagbar för hyresgästen. Ett annat undantag när hyresgästen inte har rätt till ersättning är om hyresvärden haft befogad anledning att säga upp avtalet. Vid denna prövning ska först avgöras om hyresvärden haft ett sakligt skäl för att upplösa hyresförhållandet, därefter ska hyresgästens och hyresvärdens intressen vägas mot varandra.
Gällande den aktuella situationen konstaterade tingsrätten att hyresvärden inte har anvisat bolaget någon ny lokal. Hyresvärden kan alltså inte undgå skadeståndsskyldighet genom det första undantaget.
Gällande det andra undantaget så konstaterade tingsrätten följande. Det anförda skälet för uppsägningen (ombyggnation) är ett sakligt skäl för hyresvärden att vägra förlängning av hyresavtalet. Det krävs dock även att hyresvärdens intresse av ombyggnationen väger tyngre än bolagets intresse av att hyra lokalen. Här konstaterade tingsrätten följande. Bolaget har bedrivit butiksrörelse i lokalen i 20 år, butiken har utgjort bolagets huvudsakliga verksamhet och butiken har utgjort ägarnas huvudsakliga inkomst. Mot detta vägs att det inte framkommit annat än att lokalen utgjort en mindre del av hyresvärdens verksamhet och att hyresvärdens planer för ombyggnad vid tiden för uppsägningen har befunnit sig på ett tidigt stadium. Dessutom har någon ombyggnad av lokal inte skett efter det att bolaget avflyttat. Tingsrätten fann därför att bolagets intresse av att fortsätta hyra lokalen vägde tyngre än hyresvärdens intresse av att säga upp hyresavtalet.
Detta innebär att hyresvärden inte har haft befogad anledning att säga upp hyresavtalet. Bolaget har därmed rätt till skadestånd.
__________________________________
Författare: Veronica Borg, Allt om Juridik
Källa: Blendow Lexnova
Foto: Christine Olsson
