En restaurang fick hyresavtalet till sin lokal uppsagt i december 2014. Nu har Malmö tingsrätt gett restaurangen rätt till en ersättning på 2,7 miljoner kronor från hyresvärden. Domstolen menade att hyresvärden inte haft någon giltig grund att säga upp avtalet för att undgå sin ersättningsskyldighet.

Restaurangen hyrde en lokal av ett bolag i Malmö. I december 2014 valde hyresvärden att säga upp avtalet.

I jordabalken finns det vissa speciella regler som gäller vid lokalhyra. Utgångspunkten är att hyresvärden har rätt att säga upp avtalet och att hyresgästen har rätt till ersättning för uppsägningen. Det finns däremot vissa speciella situationer där hyresvärden kan slippa sin ersättningsskyldighet.

Hyresvärden menade att uppsägningen hade skett i avsikt att bygga om lokalen och genomföra en ändrad användning av fastigheten för att öka lönsamheten. En hyresvärd kan slippa ersättningsskyldigheten vid en ombyggnad, förutsatt att de erbjuder en godtagbar ersättningslokal.

Eftersom att hyresvärden hade erbjudit restaurangen tre olika ersättningslokaler, ansåg de att de fullgjort sin skyldighet och inte längre var ersättningsskyldiga.

Restaurangen ansåg däremot att de ersättningslokaler som erbjudits inte var tillräckliga och överklagade därför till Malmö tingsrätt.

Tingsrättens bedömning

Malmö tingsrätt medgav att en ombyggnation och förändring av verksamhet var en sådan grund för uppsägning som kunde befria hyresvärden från ersättningsskyldighet.

Domstolen ansåg däremot att hyresvärdens planer på ombyggnation inte kommit så pass långt att det fanns tillräckligt med underlag för att säga upp hyresavtalet. Därför ansåg domstolen att en uppsägning med ombyggnad som grund inte kunnat göras redan i december 2014.

Tingsrätten ansåg inte heller att de ersättningslokaler som erbjudits varit godtagbara.

Hyresvärden blev därför skyldig att betala ersättning till restaurangen. Vid bestämmande av beloppet beaktade domstolen att restaurangen behövt lägga ned sin verksamhet till följd av uppsägningen. Därför blev hyresvärden skyldig att betala en ersättning som motsvarade rörelsens värde, vilket blev 2,7 miljoner kronor.

Vad innebär detta i praktiken?

• Utgångspunkten vid uppsägning av en lokal är att hyresgästen alltid har rätt till ersättning. I vissa fall kan hyresvärden däremot slippa ersättningsskyldighet.
• Ett sådant fall är om hyresvärden ska göra en större ombyggnad som innebär att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar. Då kan hyresvärden slippa betala ersättning om denne kan erbjuda en godtagbar ersättningslokal.

Foto: Tomas Oneborg/TT

Pinak Chakraborty

pinak.chakraborty@alltomjuridik.se