Hyresavtalet var ogiltigt och fordran preskriberad

En tandläkare som hävdat att allmänna preskriptionsregler varit tillämpliga på ett hyresavtal har nu förlorat i hovrätten.

Tandläkaren hyrde en lokal i andra hand för sin verksamhet från och med juli 2006.

Under våren 2007 upptäckte tandläkaren att hans avtalspart, förstahandshyresgästen, inte hade rätt att hyra ut lokalen, varpå han flyttade från lokalen. Hyresavtalet ogiltigförklarades i en dom från maj 2013.

Tandläkaren väckte sedan talan mot förstahandshyresgästen och begärde att samtliga betalda hyror skulle gå åter eftersom avtalets ogiltighet gällde ända från tidpunkten för avtalets ingående. Förstahandshyresgästen invände att talan var preskriberad enligt jordabalken.

Från det att hyresavtalet upphörde tills att mannen väckte talan gick det sex år.

Nacka tingsrätt fann att jordabalkens preskriptionstid på två år var tillämplig på avtalet och att tandläkarens talan därför var preskriberad.

Svea hovrätt konstaterar nu att de återkrävda hyrorna betalades under en tid då tandläkaren trodde att hyresavtalet var giltigt. Han har även fått sin motprestation uppfylld. Även om det senare konstaterats att avtalet var ogiltigt anför hovrätten att jordabalkens preskriptionsregler bör tillämpas på avtalsförhållandet, då det är fråga om hyresavtal. Det finns inte skäl för att istället tillämpa preskriptionslagens regler om tioårig preskription. Hovrätten konstaterar därför att tandläkarens fordran är preskriberad.

Vad betyder detta i praktiken?