Karlstad kommun köpte i maj 2013 en gård utanför Karlstad på exekutiv auktion. Syftet med köpet var att vräka Hells Angels, som använde gården som klubblokal.
Den som hyr en lokal har enligt jordabalken ett så kallat indirekt besittningsskydd, vilket innebär en rätt till ersättning om avtalet inte förlängs vid hyrestidens slut. Om hyresgästen inte går med på att lämna lokalen utan ersättning måste denne dock hänskjuta ärendet till hyresnämnden för medling inom två månader, annars förfaller rätten till ersättning.
Vid uppsägningen av hyreskontraktet missade dock kommunen att få med en text som informerar om just detta. Om hyresvärden inte följer underrättelseplikten är uppsägningen utan verkan.
I det här fallet handlade det dock om ett köp via exekutiv auktion, och enligt de reglerna kan en hyresvärd vid ett sådant köp säga upp hyresgästen inom en månad, vilket var vad Karlstad kommun hade gjort. Eftersom de hade missat att underrätta sina hyresgäster enligt huvudregeln skulle det innebära att uppsägningen blev utan verkan. Frågan var om huvudregeln ska tillämpas även vid köp på auktion.
Nu har Högsta domstolen kommit fram att huvudregeln ska tillämpas även när fastighetens köpts på exekutiv auktion. Detta eftersom besittningsskydd har en så pass stark ställning i svenskt rättsväsende, och att frångå principen skulle skapa en osäkerhet i bedömningen.
I och med att kommunen inte informerade om möjligheten att hänskjuta tvisten till hyresnämnden är uppsägningen ogiltig.
Vad innebär detta i praktiken?
- I och med domen är det konstaterat att huvudregeln om upplysningsskyldigheten i jordabalken ska gälla även om fastigheten har köpts på exekutiv auktion.
- Om ett hyresavtal sägs upp utan att hyresvärden informerar om möjligheten att skjuta tvisten till hyresnämnden är uppsägningen ogiltig.
Foto: TT
Ellen Sjöberg
ellen.sjoberg@alltomjuridik.se
