Den som köper en fastighet är underkastad stränga regler enligt jordabalken. Bland annat så har köparen ingen rätt att klandra säljaren för de brister som köparen borde misstänkt kan uppkomma i framtiden. När ett par upptäckte omfattande vattenskador på husets fasad krävde de prisavdrag från säljarna. Högsta domstolen ansåg däremot att de redan vid köpet borde förutsatt att huset hade en svag fasadkonstruktion och ogillade därför talan.

Paret hade köpt fastigheten år 2004, men det var först när den skulle säljas vidare år 2011 som man upptäckte omfattande vattenskador på husets fasad. Skadorna berodde på att fasadkonstruktionen inte i tillräcklig mån skyddade mot fukt. Eftersom denna brist funnits redan när man köpt fastigheten vände man sig till säljarna och krävde ett prisavdrag på köpeskillingen.

Tingsrätten och hovrätten gjorde olika bedömningar

Tingsrätten medgav att den typen av fasadkonstruktion som var aktuell var bristfällig. Däremot var konstruktionen utförd i enlighet med den byggnorm som gällde när byggnaden uppfördes år 1989. Det konstaterades även att flera byggnader som uppfördes under denna period hade haft liknande typer av problem. Men eftersom att detta var byggnormen så tyckte man att paret redan vid köpet borde förutsatt att fasaden var konstruerad enligt den norm som gällde när byggnaden uppfördes och talan ogillades.

Köparna överklagade till hovrätten som gjorde en generösare bedömning än tingsrätten. De konstaterade att eftersom byggnaden vid köpet inte var äldre än 15 år och till synes var i gott skick så hade paret inte någon anledning att förvänta sig att fasaden skulle släppa in så pass stora mängder vatten. Hovrätten gav därför köparna rätt till ett prisavdrag, men säljarna valde i sin tur att överklaga domen till Högsta domstolen.

HD dömde i linje med tingsrätten

Högsta domstolen konstaterade att det vid fastighetsköp finns en huvudregel som innebär att byggnader som uppförts i enlighet med byggnormer inte kan anses avvika från vad en köpare kan förutsätta. Detta gäller oavsett om de byggnormer som gällde vid tiden för byggnadens uppförande överensstämmer med den standard som gäller vid tiden för köpet.

Paret borde alltså vid köpet ha förutsatt att byggnaden hade en dålig fasadkonstruktion och förväntat sig att eventuella vattenskador hade kunnat uppkomma i framtiden. De blev därmed utan ersättning och fick istället betala säljarnas rättegångskostnader.

Vad innebär detta i praktiken?

• Den som köper en fastighet har rätt att kräva en viss standard av säljaren. Standarden kan fastställas utifrån vad som står i avtalet, fastighetsbeskrivningen, muntliga uppgifter som lämnas av säljaren, det som köparen bör se vid en undersökning av fastigheten med mera. I detta fall klargör Högsta domstolen att de byggnormer som gällde vid tiden för en byggnads uppförande är avgörande för vilken standard köparen har rätt att kräva.
• Om köparen upptäcker ett fel som avviker från den standard som han eller hon har rätt att kräva utgör detta ett dolt fel. Köparen kan då begära ett avdrag på köpeskillingen så att beloppet bättre motsvarar den standard fastigheten egentligen haft.

Foto: Henrik Montgomery/TT

Pinak Chakraborty

pinak.chakraborty@alltomjuridik.se