Enligt hovrätten är det inte möjligt att benämna lokalhyra som oskälig om den höga hyran beror på hyresgästens faktiska förbrukning av el, värme och vatten.
Talan väcktes vid Östersunds tingsrätt av ett företag som sökte skadestånd från ett fastighetsbolag av vilket företaget hade hyrt en kontorslokal under flera år.
Ursprungligen hade hyreskostnaden uppgått till cirka 765 000 kr per år, inklusive värme, vatten och el. År 2016 sa fastighetsbolaget upp hyresavtalet för att kunna ändra hyra och andra villkor. Hyran höjdes därefter till drygt 1 100 000 kr, vilket bl.a. utgjordes av cirka 250 000 kr som en separat summa för värme, vatten och el.
Företaget som hade hyrt lokalen krävde skadestånd på grund av att det ansåg att den senare begärda hyran översteg skälig marknadshyra. Argumentet byggde dels på att lokalen efter uppsägningen hade stått tom under en längre tid, dels på en sammanställning av hyresnivåer som visade att hyror för jämförbara lokaler var väsentligt lägre.
Enligt fastighetsbolaget var även den nya hyran marknadsmässig. Anledningen till höjningen var att hyresgästen hade haft en ovanligt hög förbrukning av just värme och vatten. Eftersom storleken på tillägget beräknats efter hyresgästens tidigare förbrukning kunde det inte anses oskäligt. Fastighetsbolaget åberopade också en egen jämförelse, vilken visade att den aktuella fastigheten var i bättre skick än hyresgästen påstod, och jämförlig i hyra med andra liknande lokaler.
Tingsrätten resonerade att jämförelsen med hyresnivåer för andra lokaler ska ske “utifrån en så kallad kallhyra då den totala hyreskostnaden kan skilja sig mycket åt beroende på rörliga kostnader för el, uppvärmning etc. som endast hyresgästen kan råda över”. Jämfört med ett sådant riktmärke var den av fastighetsbolaget begärda hyran enligt rätten inte oskälig.
Efter överklagande har nu frågan avgjorts av Hovrätten för Nedre Norrland. Enligt hovrätten kan såväl kallhyra som andra tillägg utvärderas utifrån skälighet. Efter en jämförelse konstaterar domstolen att hyran för den aktuella lokalen faktiskt legat i den övre delen av spektrumet, men att detta främst berott på att tillägget för resursförbrukning utgjort en större andel av hyran än för jämförliga lokaler. Enligt hovrätten framstår det som tveksamt att “ett villkor som grundas på ersättning för kostnader motsvarande faktisk förbrukning skulle kunna medföra att en föreslagen hyra är oskälig”. Rätt till skadestånd föreligger därför inte.
Vad betyder detta i praktiken?
Vid lokalhyra har hyresgäster enligt 12 kap. jordabalken, den så kallade hyreslagen, ett “indirekt besittningsskydd”. Innebörden är att en hyresgäst i vissa fall har rätt till skadestånd när en hyresvärd vägrar förlänga hyresavtalet eller ändrar dess villkor. Detta sker när ändringarna är oskäliga, men även ifall avtalet sägs upp utan att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser eller annars om hyresvärden inte har befogad anledning att säga upp hyresförhållandet.
__________________________________
Författare: Tobias Adolfsson, Allt om Juridik
Källa: Blendow Lexnova
Foto: Hasse Holmberg / SCANPIX SWEDEN
