Bygglov är viktigt. Det fick ett par erfara efter att de köpt sin bostad.

Ett gift par köpte våren 2011 en bostadsrättslägenhet i Saltsjöbaden i Stockholm. Paret tillträdde dock aldrig, utan sålde istället några månader senare lägenheten vidare i befintligt skick för tolv miljoner kronor.

Köparna stämde senare säljarna i Stockholms tingsrätt och krävde prisavdrag på närmare två miljoner kronor. Enligt köparna hade månadsavgiften på bostadsrätten sänkts före försäljningen, sannolikt i syfte att få ett högre pris. Direkt efter tillträdet hade föreningen höjt avgiften med 63 procent och även blivit tvungen att ta ett lån på en miljon kronor för att täcka sina kostnader, anförde köparna.

Det hade dessutom saknats bygglov för ett kök som fanns i en gästlägenhet i den garagebyggnad som hörde till bostadsrätten. Köparna ansåg sig ha rätt till en miljon kronor i prisavdrag för avsaknaden av bygglov och till 950 000 kronor för förhöjd månadsavgift.

Tingsrätten gick dock på säljarnas linje och ogillade käromålet. Även om det inte angetts i objektbeskrivningen att gästlägenheten var utrustad med kök gjorde det fullt utrustade och fungerade köket att säljarna kunde utgå ifrån att utrymmet fick användas som kök. Domstolen betonade samtidigt att det handlade om ”en mycket fashionabel bostad med stor trädgård och egen båtbrygga”, där den biarea som utgjorde gästlägenheten bara var knappt hälften så stor som boarean. Med hänsyn till den totala storleken, objektets sällsynta karaktär och övriga faciliteter ansåg domstolen att avsaknaden av bygglov inte gjorde att köpeobjektet avvek väsentligt från vad köparna med fog kunnat förutsätta.

Avgiftshöjningen var enligt tingsrätten inte onormal och utgjorde därför inget köprättsligt fel, bland annat eftersom avgiften före överlåtelsen hade legat på samma nivå i cirka två års tid.

Svea hovrätt ansluter sig nu till tingsrättens bedömning och fastställer underinstansens dom. Hovrätten anser, i likhet med tingsrätten, att bygglovsfelet måste bedömas i förhållande till hela köpeobjektet och inte har medfört någon väsentligt avvikelse.

Domstolen anser dessutom inte att köparna har lyckats visa att avsaknaden av bygglov gör lägenheten värd en miljon kronor mindre och anser – oavsett detta – inte att en skillnad på en miljon kronor står i uppenbart missförhållande till en köpeskilling på tolv miljoner.

Vad innebär detta i praktiken?

• Om någonting säljs i befintligt skick innebär det att det säljs som det är just nu. Huvudregeln är då att det inte går att göra något åt det, påpeka några fel, men det går.
• Om det handlar om ett köp mellan två privatpersoner krävs det att varan/saken är i väsentligt sämre skick än vad man med fog kunnat förutsätta.
• Handlar det om köp mellan näringsidkare och privatperson är gränsen inte lika hög. då handlar det istället om saken är i sämre skick än vad som med fog kunnat förutsättas.

Foto: TT
Källa: Nyhetsbyrån Blendow Lexnova

Ellen Sjöberg/Isak Bellman

ellen.sjoberg@alltomjuridik.se