fbpx
 
26 januari, 2016

Köpekontrakt och köpebrev anger olika – vad gäller?

Det kan ofta verka förvirrande att det ofta vid fastighetsköp skrivs dels ett köpekontrakt och dels ett köpebrev. Sanningen är att även i juridiska kretsar kan förfarandet med dubbla köpehandlingar skapa förvirring och oklarheter. Nu ska en tvist lösas i HD gällande just detta.

2008 köpte ett par en del av en fastighet i Strängnäs. Köpebrev skrevs och paret erhöll lagfart på hela fastigheten.

Här uppkom tvist mellan paret och säljaren kring om det var hela fastigheten som sålts, eller endast en del av fastigheten. Säljaren hade nämligen före överlåtelsen ansökt om att få stycka av fastigheten. Denna ansökan drogs tillbaka av de nya ägarna – paret – eftersom de ansåg sig vara ägare till hela fastigheten och inte hade något intresse av en klyvning.

I klartext gjorde alltså både köpare och säljare anspråk på samma del av fastigheten. Detta kallas inom juridiken för en sakrättslig tvist – där flera aktörer anser sig ha rätt till samma egendom.

Säljaren vände sig till Eskilstuna tingsrätt och yrkade att rätten skulle förklara att han hade ”bättre rätt” (som man säger på juridiska) till den del av fastigheten som – enligt säljaren – inte ingick i överlåtelsen. Paret som var köpare ansåg givetvis att det var de som hade bäst rätt.

Anledningen till att man talar om ”bättre rätt” är att i avtalsrättslig mening kan två personer ha rätt till egendomen. Men i praktiken kan inte båda få egendomen. Det typiska exemplet är det som kallas för ”tvesala” – alltså dubbelöverlåtelser. Om personen A säljer sin cykel till B och innan B hinner hämta cykeln säljer A cykeln också till C. Är det då B eller C som har rätt till cykeln? – Det där är en sakrättslig tvist. Rent ekonomiskt kan givetvis ”förloraren” kräva pengarna tillbaka från A, men själva saken – cykeln – måste ju tillfalla någon.

Åter till fastighetstvisten.

Tingsrätten ansåg att marken som var föremål för försäljningen hade specificerats på olika sätt i köpekontraktet jämfört med köpebrevet.

Enligt köpebrevet omfattades hela fastigheten omfattades. Enligt köpekontraktet ingick endast en del av fastigheten, som var utmärkt på en karta.

Parterna hade lämnat olika uppgifter om vad som diskuterats i samband med överlåtelsen.

Sammantaget ansåg tingsrätten att det saknades grund för att bedöma att köpebrevet inte överensstämde med parternas överenskommelse.

Domstolen antog alltså att det senast skrivna köpebrevet skulle gälla, skulle man kunna säga.

Domen överklagades till hovrätten, som slog fast att både köpekontraktet och köpebrevet utgjorde giltiga köpehandlingar.

Enligt hovrätten borde utgångspunkten vara att köpebrevet har företräde framför köpekontraktet.

Den juridiska bedömningen ska dock i första hand utgå från vad parterna haft för gemensam avsikt – den så kallade partsviljan. Om det på så vis framkommer uppgifter om vad parterna sagt eller uttryckt i samband med avtalsskrivandet så kan det ge en avgörande ledning för hur avtalet ska läsas.

Beträffande vad som diskuterats vid förhandlingarna som föregick kontraktet stod i det här fallet ord mot ord. Hovrättens slutsats blev därför att säljaren inte kunnat visa att den gemensamma partsavsikten avvikit från ordalydelsen i köpebrevet.

Även här vann alltså köparna.

Två utav domarna i hovrätten var dock skiljaktiga och det lite oklara rättsläget i den här frågan har nu gjort att HD nu har beslutat att målet ska prövas i högsta instans. I sitt överklagande ansåg säljaren att köparna – alltså paret – måste ha bevisbördan för att informationen i köpekontraktet inte ska gälla för det efterföljande köpebrevet.

När målet avgjorts kanske vi får lite större klarhet i hur köpekontrakt och köpebrev egentligen ska förhålla sig till varandra.

Vad innebär detta i praktiken?

  • Vid fastighetstransaktioner används ofta dubbla köpehandlingar – både köpekontrakt och köpebrev. Detta vållar ibland en del juridiskt krångel, för att formulera sig lite ledigt. HD kommer nu besvara hur en tvist ska lösas när köpekontrakt och köpebrev anger olika information.

 

 

Foto: Fredrik Sandberg/TT
Källa: Nyhetsbyrån Blendow Lexnova

nils webb

Nils Ivars

nils.ivars@alltomjuridik.se