Vid fastighetsköp är undersökningsplikten mycket stor. Detta fick en köpare erfara när säljaren friskrivit sig från alla tänkbara fel i fastigheten – till och med det faktum att fastigheten inte alls hade någon strandtomt, som köparen trodde.

En man köpte 2007 en fastighet för 2,5 miljoner kronor. I köpekontraktet avtalade säljaren och köparen om att säljaren skulle bli friskriven från alla eventuella fel och brister i fastigheten.

Efter tillträdet insåg köparen att han inte ägde marken närmast vattnet, vilket han hade trott. Mannen menade att friskrivningen inte skulle gälla – eftersom säljaren, felaktigt, hade utfäst att det var fråga om en strandtomt.

Mannen menade nämligen att säljaren, genom uppgifter i objektbeskrivningen om egen hamn och sjöbod, hade lämnat sådana positiva uppgifter om fastigheten som var att jämställa med en utfästelse.

Tingsrätten ansåg att det inte varit fråga om en utfästelse, utan att det endast framgått att fastigheten var ”strandnära”. Domstolen menade därför att det inte varit fråga om fel i fastigheten.

Att mannen själv trodde han köpt mer än vad han egentligen hade köpt tog inte rätten någon hänsyn till. Tingsrätten ansåg inte att det fanns tillräckliga skäl för att jämka köpeskillingen med den klassiska 36 § avtalslagen.

Hovrätten fastställde tingsrättens dom och HD meddelar nu att målet inte får prövningstillstånd. På så vis står hovrättens dom fast och mannen nekas ersättning.

Vad innebär detta i praktiken?

• Vid fastighetsköp har köparen stor undersökningsplikt. Om ett fel inte har upptäckts, men köparen borde ha upptäckt felet vid en fullgod undersökning – så kan inte felet åberopas. Undantaget är om säljaren har gjort en utfästelse, det ”trumfar” undersökningsplikten. Ett exempel är om säljaren utfäster att det inte finns någon fuktskada tvättstugan, varpå köparen underlåter att undersöka tvättstugan. Om det sedermera visar sig finnas fukt i tvättstugan kan felet åberopas trots att inte undersökningsplikten är fullgjord. Det krävs dock att utfästelsen är klar och tydlig – allmänna lovord räknas inte som en utfästelse.

Foto: Hasse Holmberg/TT

Nils Ivars

nils.ivars@alltomjuridik.se