En hyresgäst valde att hålla inne delar av hyran då hon själv ansåg att hon hade rätt till en hyresnedsättning på grund av lägenhetens höga radonhalter. Efter en tvist som nu avgjorts i hovrätten står det klart att hyresgästen inte haft någon rätt till hyresnedsättning. Hyresgästen hade nämligen väntat för länge med att begära ersättning.  

Hyresgästen hyrde en lägenhet i Östersund. Mellan september 2014 och februari 2015 valde hon att hålla inne hela eller delar av hyran. Detta gjorde hon för att kompensera sig själv för de höga radonhalterna som funnits i lägenheten mellan januari 2008 och februari 2013.

Hyresvärden valde då att stämma hyresgästen för att få ut sin hyra.

Enligt lag så är hyresvärden skyldig att se till så att lägenheten är i ett skick som enligt den ”den allmänna uppfattningen i orten” är användbar för sitt avsedda ändamål. Detta innebär i princip att lägenheten ska hålla den standard man kan förvänta sig att den ska hålla med hänsyn till vart någonstans den är belägen.

Om lägenheten under hyrestiden avviker från den standard den ska hålla säger man att det uppstått ett hinder eller men i hyresgästens nyttjanderätt till lägenheten. Då har hyresgästen också rätt att få hyran nedsatt. Det förutsätter dock att bristen i lägenheten inte är orsakad av hyresgästen själv.

Hovrätten: radonhalten för hög

Tingsrättens ledamöter konstaterade att radonhalten i lägenheten hade överskridit Folkhälsomyndighetens riktvärden. De ansåg däremot inte att endast den omständigheten var tillräcklig för att anse att det hade förelegat men i hyresgästens nyttjanderätt.

Hyresgästen valde att överklaga domen till hovrätten.

Hovrättens ledamöter valde att göra sin bedömning utifrån en tidigare dom från HD. I det fallet hade HD konstaterat att om radon förekommer i sådan utsträckning att det enligt en myndighetsrekommendation är skadligt för människors hälsa, måste det i sig vara tillräckligt för att det ska finnas ett men i nyttjanderätten. Därför ansåg hovrätten även att det i detta fall förelegat ett men i nyttjanderätten.

Däremot anmärkte hovrätten på att hyresgästen begärt ersättning (genom att hålla inne hyra) långt efter att den höga halten radon funnits. Under den tid som bristen faktiskt förelegat, dvs mellan januari 2008 och februari 2013, hade hyresgästen betalat full hyra.

Normalt sett har hyresgäster inte rätt till hyresnedsättning för tiden innan de påtalat bristen för hyresvärden. Domstolen ansåg att hyresgästen gett hyresvärden uppfattningen om att hon inte begär någon ersättning genom att fortsätta betala hyror under tiden bristen förelåg. Därför ansåg hovrätten att hyresgästen inte hade rätt till någon hyresnedsättning i detta fall, trots att det förelegat en brist i lägenheten.

Vad innebär detta i praktiken?

• Om en lägenhet avviker från den standard en lägenhet normalt sett borde hålla i det område den befinner sig i, kan hyresgästen få rätt till en hyresnedsättning. Detta förutsätter även att hyresgästen själv inte orsakat den brist som gör att lägenheten avviker från normalstandarden.
• Enligt huvudregel har hyresgäster däremot inte rätt att begära ersättning för tid innan de påtalat bristen för hyresvärden.
• Det är mycket riskabelt att hålla inne sin hyra som hyresgäst, även om man de facto anser sig ha rätt till hyresnedsättning. Skulle det i hyresnämnden eller i domstol visa sig att hyresgästen inte haft rätt att hålla inne hyran kan det leda till att hyresgästen mister hyreskontraktet. Om det uppkommer en tvist med hyresvärden om betalningen av hyran kan hyran istället deponeras hos Länsstyrelsen. Om detta görs kommer inte hyresgästen kunna vräkas för att inte ha betalt hyran i tid.

Foto: Tomas Oneborg/TT

Källa: Nyhetsbyrån Blendow Lexnova

Pinak Chakraborty

pinak.chakraborty@alltomjuridik.se