fbpx
 
6 september, 2019

Enskild näringsidkare förlorar hyrestvist i HD

En enskild näringsidkare fick sitt lokalhyresavtal uppsagt av kommunen, och ville då ha ersättning eftersom hon inte kunde driva verksamheten vidare. Högsta domstolen slår nu fast att hon endast ska ersättas med en årshyra eftersom rörelsen saknar värde. Detta eftersom näringsidkarens eget arbete enligt domstolen ska belasta rörelsens beräknade resultat enligt avkastningsvärdemetoden. 

En kvinna hyrde en lokal för att där bedriva enskild näringsverksamhet i form av en pizzeria. Sex år senare köptes fastigheten av kommunen som beslutat att riva fastigheten. Kommunen sa därför upp hyresavtalet. Kvinnan stämde kommunen och menade att kommunen skulle ersätta henne med ett belopp på ca 300 000 kr eftersom hon med anledning av det uppsagda hyresavtalet tvingades lägga ner sin verksamhet. Hon ansåg att beräkningen av ersättningen skulle göras enligt ”avkastningsvärdemetoden”, och att det inte skulle göras något avdrag för fiktiva lönekostnader vid beräkningen.

Kommunen godtog metoden för beräkning, men invände att resultatet måste belastas med en marknadsmässig lön för kvinnans arbetsinsats. Efter ett sådant avdrag skulle inget positivt resultat kvarstå, varför kommunen menade att rörelsen saknade ekonomiskt värde. Kommunen ansåg sig därmed endast vara skyldig att betala minimiersättningen enligt lag, vilket i det här fallet motsvarade en årshyra på 66 000 kr.

Tingsrätten fann att kommunens beräkning enligt avkastningsvärdemetoden var korrekt, och förpliktade därför kommunen att betala 66 000 kr i ersättning till kvinnan. Eftersom kommunen redan hade erbjudit sig att betala det beloppet ansågs kvinnan vara den förlorande parten, och hon tvingades därför stå för kommunens rättegångskostnader. Hovrätten fastställde tingsrättens dom.

Högsta domstolen, HD, gör nu samma bedömning som underinstanserna. Domstolen inleder med att klargöra att avkastningsvärdemetoden syftar till att sätta ett rimligt pris på rörelsen, genom att beräkna rörelsens förmåga att i framtiden ge ekonomisk avkastning. HD konstaterar att en ägare av en rörelse som drivs som enskild näringsverksamhet inte betraktas som anställd, och att resultatet därför inte ska belastas av någon lönekostnad. Däremot menar domstolen att det framgår av rättslitteraturen att resultatet ändå ska belastas med ett belopp som motsvarar ägarens arbetsinsats.

Domstolen betonar att ett skäl för att tillämpa avkastningsvärdemetoden på detta sätt är att det annars skulle uppkomma skillnader i beräkningen av värdet mellan enskilda näringsverksamheter där endast ägaren arbetar och en likadan verksamhet som har anställd personal, trots att dessa näringsverksamheter har precis samma förutsättningar att ge avkastning.

Eftersom rörelsen med tillämpning av denna metod anses sakna värde fastställer HD nu hovrättens dom, och kvinnan måste ersätta kommunen för rättegångskostnader på totalt ca 215 000 kr.

 

_________________________________

Författare: Hannah Renström, Allt om Juridik

Källa: Blendow Lexnova

Beslut: Högsta domstolen T 5803-18

Foto: Sofia Tanaka / TT / SCANPIX