fbpx
 
14 april, 2016

Enormt skadestånd i hyrestvist – totalnotan blev 46 miljoner

Parkeringsbolaget Q-Park får nu ett mycket stort skadestånd efter att hyresvärden krävt en årshyra som varit klart högre än marknadsvärdet avseende ett av Q-Parks parkeringsgarage. Efter förlust i tingsrätten vinner nu Q-Park i hovrätten och får totalt 46 miljoner kronor när skadestånd, räntor och rättegångskostnader inkluderats.

Tvisten gällde ett parkeringsgarage i Stockholm. Garaget disponerades gemensamt av tre tomträttsinnehavare, som då tillsammans utgjorde hyresvärd.

Hyresgästen var ett parkeringsbolag, Q-Park, som bedrev sin verksamhet i garaget, men även hyrde ut en del av garaget i andra hand till ett annat bolag, vilket bedrev biluthyrning.

Hyresvärden krävde högre hyra

I juni 2010 sade de tre hyresvärdbolagen upp hyresavtalet med Q-park. I enlighet med reglerna om hyresavtal i jordabalken lämnades samtidigt som uppsägningen ett bud om på vilka villkor som Q-Park hade rätt att förlänga avtalet. Ett nytt bud, helt enkelt.

Vid hyrestidens utgång uppgick årshyran till cirka 5,6 miljoner kronor inklusive index och fastighetsskatten uppgick till 250 000 kronor årligen.

Det nya budet från hyresvärden medförde en årshyra om nästan 9,2 miljoner kronor och utöver det 400 000 kronor i årlig fastighetsskatt. Totalt 9,6 miljoner.

Parkeringsbolaget ansåg hyran oskälig 

Q-park ansåg att de föreslagna villkoren var oskäliga. Kort efter det att uppsägningen och det nya budet från hyresvärden hade kommit hänsköt därför parkeringsbolaget hyresfrågan till Hyresnämnden för medling. Q-park begärde också uppskov med sin avflyttning.

I Hyresnämnden möttes parterna cirka tio månader senare, i april 2011. Parterna försökte båda kompromissa, men kunde tillslut aldrig mötas. Hyresvärden krävde 8,3 miljoner inklusive fastighetsskatt. Q-park erbjöd sig att betala 7,9 miljoner. Hyresnämnden valde då att inte lämna något medlingsbud. Nämnden uttalade sig inte heller om marknadshyran för garaget.

Hyresnämnden avskrev ärendet och Q-park ålades att flytta ut cirka sex månader senare, den 31 oktober 2011. Under uppskovstiden fastställde Hyresnämnden hyran till 7,9 miljoner jämte fastighetsskatt – vilket därmed var en väsentlig ökning mot den tidigare hyran, även om den låg under hyresvärdens första krav.

En kort tid innan avflyttningen hittade hyresvärden en ny hyresgäst och ingick ett hyresavtal med detta bolag med en årshyra om 9 miljoner kronor, fastighetsskatten inkluderad. Kort och gott: Q-park var tvungen att flytta ut.

Parkeringsbolaget stämde hyresvärdbolagen

Q-park stämde därefter de tre bolagen som tillsammans varit hyresvärd. Detta då Q-Park ansåg att budet om den nya hyran inte varit marknadsmässig – och därmed oskälig.

I jordabalken finns bestämmelser som ger hyresgäst rätt till skadestånd om den krävda hyran inte är skälig.

Den första frågan för domstolen blev att ta ställning till om det slutliga budet på 8,3 miljoner skulle beaktas vid skälighetsbedömningen, eller om det tidigare budet på 9,6 miljoner skulle beaktas. När budet på 8,3 miljoner lämnades hade nämligen redan det befintliga avtalet löpt ut, medan medlingsprocessen pågick.

Tingsrätten fann sammantaget att skälighetsbedömningen skulle göras utifrån budet på 8,3 miljoner.

Var hyran skälig?

Tingsrätten skrev följande i sin dom:

Av 12 kap. 57 a § första stycket JB framgår att en krävd hyra inte anses som skälig om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra) och att denna hyra i första hand ska bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. Metoden ska komma till användning där det finns en sådan tillgång på jämförelselokaler att en rimlig jämförelseprövning kan göras. Om så inte är fallet, får marknadshyran i stället bestämmas genom en mer allmän värdering.

Parterna lade fram ett stort antal jämförelselokaler – andra parkeringsgarage i Stockholm – och tingsrätten fann utifrån de jämförelser som presenterats att årshyran på totalt 8,3 miljoner skulle anses vara marknadsmässig – och därmed skälig.

Q-Park förlorade därför målet i tingsrätten.

Hovrätten river upp tingsrättens dom

Svea Hovrätt gör en ny bedömning och delar inte tingsrättens slutsats.

Liksom tingsrätten gör hovrätten en prövning av om den föreslagna hyran motsvarat marknadshyra eller inte. Totalt 17 jämförelselokaler beaktades inledningsvis av hovrätten, som dock valde att fästa störst vikt vid de elva lokaler som de ansåg mest relevanta för jämförelse.

Hovrätten konstaterar dock att de olika hyresgaragens ytor inte ger en helt rättvisande bild. Det aktuella garaget i målet hade exempelvis en ”mindre yteffektiv utformning, där antalet parkeringsplatser är jämförelsevis litet i förhållande till den totala ytan.”

Hovrätten konstaterar istället att antalet parkeringsplatser är helt avgörande för vilka intäkter ett parkeringsbolag kan få för sin verksamhet i lokalen. Därför väljer hovrätten att i sin dom använda antalet parkeringsplatser som en faktor i bedömningen av hyrans skälighet.

Hovrätten beräknar att ett snitt av de elva jämförelselokalernas hyra per parkeringsplats skulle motsvara en årshyra på omkring 6,9 miljoner kronor för det aktuella garaget. På så vis var det slutliga budet på 8,3 miljoner kronor väsentligt högre.

Mot bakgrund av detta finner hovrätten att budet på 8,3 miljoner kronor överstigit vad som kan anses skäligt för den aktuella lokalen. Därför har parkeringsbolaget rätt till skadestånd.

Mycket stort skadestånd

Skadestånd är inte alltid enkelt att beräkna. Hovrätten gör i domen en rigorös genomgång av hur skadeståndet beräknas. Först och främst har Q-park rätt till en årshyra enligt det uppsagda avtalets hyresnivå. Utöver detta standardbelopp beaktas också de ekonomiska förluster som en hyresgäst kan drabbas av till följd av att ha tvingats avflytta, så som i det aktuella fallet.

Efter en omfattande prövning innefattande flera olika bedömningsmodeller för hur stor den ekonomiska förlusten varit för Q-Park stannar hovrätten vid att Q-Park har rätt till ett totalt skadestånd på 31 miljoner kronor.

Uppräknat med ränta samt med tillägg för rättegångskostnaderna i både tingsrätt och hovrätt (som hyresvärdbolagen nu döms att solidariskt betala) blev den slutliga notan cirka 46 miljoner kronor som alltså de tre bolagen som tillsammans varit hyresvärd nu tvingas utge till Q-Park.

”Det känns mycket bra att Q-Park fått rätt i denna principiellt viktiga fråga som berör alla som hyr lokaler runtom i Sverige för att bedriva affärsverksamhet” säger Peder Ståhlberg, VD Q-Park AB på bolagets hemsida.

Vad innebär detta i praktiken?

  • Vid lokalhyra måste hyran motsvara marknadsvärdet. Om hyresvärden kräver en allt för hög hyra kan den klassas som oskälig, vilket kan ge hyresgästen rätt till skadestånd.
  • I det här målet blir det extra tydligt att det är viktigt att göra en adekvat bedömning av hur hög hyra som man som hyresvärd har rätt att ta ut. I och med att hyresgästen bedriver kommersiell verksamhet riskerar skadorna att bli enorma – eftersom även intäktsförluster är sådana skador som omfattas av skadeståndet. Var därför inte för girig som hyresvärd när du ska kräva hyreshöjning.

 

Foto: Fredrik Sandberg/TT

Nils Ivars

nils.ivars@alltomjuridik.se