En hyresvärd ville genomföra renoveringar i en lägenhet, bland annat i form av elomdragningar. Hyresgästen motsatte sig detta och fallet gick till hyresnämnden. Hyresvärden gavs rätt, varpå hyresgästen överklagade till hovrätten och där lyfte fram sin elallergi. Hovrätten anser att hyresgästen inte lyckats visa att allergin är så pass allvarlig att den kan accepteras som en befogad invändning mot renoveringarna.

I en hyreslägenhet ville en hyresvärd genomföra vissa renoveringar. Det var bland annat fråga om stambyte och omdragning av el. I lägenheten bodde en kvinna som accepterade stambytet men motsatte sig övriga förbättringsåtgärder. Hyresvärden sökte tillstånd i hyresnämnden om att ändå få utföra åtgärderna, eftersom fastigheten, från 1942, är i stort behov av en renovering.

Intresseavvägning

Hyresnämnden gav hyresvärden rätt och godkände att renoveringarna utfördes. Enligt jordabalken ska tillstånd ges om hyresvärden har ett så kallat ”beaktansvärt intresse” av att förbättringarna sker och det inte kan anses oskäligt mot hyresgästen. Om åtgärderna ”inte går längre än att lägenheterna får en sådan standard som hyresgäster normalt förväntar sig av en modern lägenhet” har hyresvärden ett sådant beaktansvärt intresse. Detta ska sedan vägas mot hyresgästens så kallade objektiva hyresgästintresse, som bedöms utifrån om det motsvarar ”allmänt förekommande önskemål bland hyresgäster”.

Hyresnämnden ansåg att hyresvärdens intresse trumfade hyresgästens. Hyresgästen överklagade då beslutet till hovrätten, som nu kommer till samma slutsats. I hovrätten framgår dock att hyresgästen motsätter sig renoveringarna för att hon lider av elallergi. Hon vill därför inte att el dras till golv, handdukstork eller badrumsskåp. Detta skulle kunna vara ett sådant subjektivt hyresgästintresse som kan beaktas när särskilda skäl föreligger, och som kan inverka på bedömningen av om det är oskäligt att låta hyresvärden genomföra renoveringarna.

Särskilda skäl

Hovrätten bedömer dock att särskilda skäl inte föreligger i det här fallet. De exempel som tas upp i förarbetena är att den åtgärd som hyresvärden vill utföra skulle drabba hyresgästen särskilt hårt på grund av sjukdom, hög ålder eller liknande. Hyresgästen i detta fall har dock inte lyckats visa att hennes elallergi är så pass allvarlig att den inverkar på bedömningen. Hyresnämndens beslut står därför fast och hyresvärden får därmed lov att genomföra renoveringarna. 

Vad innebär detta i praktiken?

• Enligt jordabalken får en fastighetsägare utföra sådana förbättringsåtgärden på en fastighet som innebär en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde eller medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet endast om bostadshyresgästen har godkänt åtgärderna eller hyresnämnden lämnat tillstånd.
• Tillstånd från hyresnämnden ska lämnas om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärderna genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att så sker. Vid oskälighetsbedömningen vägs in det objektiva hyresgästintresset, det vill säga sådana allmänna intressen som hyresgäster i allmänhet kan ha av att åtgärden inte vidtas. Föreligger särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig till den enskilde hyresgästen vägas in. Det kallas för det subjektiva hyresgästintresset.

Målnr ÖH 4641-17

Foto: Fredrik Sandberg/TT

Bianca Rönngren

bianca.ronngren@alltomjuridik.se