Ett par insåg efter kontrollmätning att den fastighet som de köpt var betydligt mindre än vad säljaren hade angett vid köpet. Paret stämde därför säljaren och krävde att få kompensation. Efter att fallet avgjorts i hovrätten står det nu klart att köparna får prisavdrag.
Ett gift par köpte våren 2013 en fastighet i Åkersberga för drygt 4,2 miljoner kronor. Efter tillträdet tyckte makarna att huset kändes mindre än de 140 kvadratmeter som hade angivits av säljaren i en frågelista och en e-postkonversation. Efter en mätning visade det sig att boytan i själva verket bara var på 108 kvadratmeter. Köparna stämde därför fastighetssäljaren i tingsrätten och yrkade på prisavdrag.
Tingsrätten ansåg dock att säljarens skrivning i e-postkonversationen – ”boyta angivet 140 kvm” – inte kunde anses som en utfästelse i jordabalkens mening, eftersom formuleringen inte var tillräckligt klar och preciserad. Om något som sagts vid köpet klassas som ”en utfästelse” enligt jordabalken innebär det att om fastigheten avviker från denna utfästelse kan det utgöra ”fel i fastigheten” och ge köparen rätt till prisavdrag eller hävning.
Samma sak gällde uppgiften i frågelistan, där säljaren hade angivit ”ca” – något som enligt domstolen innebar att det fanns en reservation för att uppgiften inte var korrekt. Tingsrätten menade att den verkliga boytan inte hade varit svår att upptäcka om köparen hade fullföljt sin lagstadgade undersökningsplikt. Kort och gott borde köparna ha märkt under visningen att huset inte var 140 kvadratmeter stort, menade rätten.
Hovrätten gjorde en annan bedömning och gav köparna rätt till prisavdrag. Domstolen betonade att ordet ”ca” i sammanhanget bara kan anses innefatta marginella avvikelser och bedömde att uppgiften i frågelistan var tillräckligt klar och precis för att utgöra en utfästelse från säljaren.
Domstolen menade att en uppgift om boytans storlek typiskt sett är av betydelse vid värderingen och uppgiften måste därför anses ha haft betydelse för köpet, oavsett vad köparna skulle använda fastigheten till.
Det kunde diskuteras om köparna, som besökt fastigheten och gjort vissa mätningar, borde ha upptäckt den relativt stora skillnaden i yta. Huset hade dock vid besöken varit fullt med möbler. Mäklaren hade samtidigt uppgett att hon inte heller hade ifrågasatt uppgiften om 140 kvadratmeter. Huset har även olikformiga våningar och snedtak – något som gjorde det svårare att uppskatta boytan. På så vis ansåg rätten att det hade varit så pass svårt för köparna att snabbt notera avvikelsen i boyta. Därför bedömde hovrätten att avvikelsen inte omfattades av köparnas undersökningsplikt. Effekten blev därför att den felaktiga uppgiften grundade en rätt till kompensation.
Domstolen ansåg dock att det begärda prisavdraget på 340 000 kronor inte skulle ge ett rättvisande resultat, eftersom fastigheten var i dåligt skick. Hovrätten ansåg att ett prisavdrag på 170 000 kronor var skäligt.
Vad innebär detta i praktiken?
En köparens plikt att undersöka fastigheten innan köpet sträcker sig väldigt långt och köparen kan i regel aldrig åberopa något ”fel” som denne borde ha upptäckt vid en genomgående undersökning av fastigheten. Detta gäller med undantag för sådant som framgår av avtalet eller som säljaren ”anses ha utfäst”. Genom utfästelsen garanterar säljaren att saker och ting förhåller sig på ett visst sätt. Garantin innebär att köparen i princip befrias från sin undersökningsplikt gällande det specifika förhållandet. Hovrätten ansåg alltså – till skillnad från tingsrätten – att en uppgift om boyta kan utgöra en sådan utfästelse som befriar köparen från dennes undersökningsplikt.
Foto: Fredrik Sandberg/TT
Källa: Nyhetsbyrån Blendow Lexnova
Frida Almlöf / Isak Bellman, Lexnova
frida.almlof@alltomjuridik.se
