fbpx
 
14 september, 2015

Är huset en bostad eller en lokal?

När hela fastigheter eller lägenheter nyttjas gäller det att fastställa om det rör sig om en bostad eller en lokal. Detta kan tyckas enkelt, men kan ibland ge kniviga juridiska bedömningar – och beroende på utfallet kan regelverken bli ganska olika.

Göteborgs Brandkårs Dykarklubb råkade ut för en sådan komplicerad situation.

Föreningen hade hyrt ett fritidshus på Väderöarna i Tanums kommun sedan 1960-talet. Hyresvärden var staten, genom Statens Fastighetsverk (SFV).

Syftet med huset var att dykarklubben skulle använda huset i samband med dykträning. Klubben hade dessutom använt huset till korttidsuthyrning för medlemmarna. SFV har nu planer på att utveckla Väderöarna som besöksmål och som en del i detta använda byggnaden för korttidsboende.

På grund av detta sade SFV upp dykarklubben, eftersom man menade att föreningen nyttjat huset som bostad, istället för föreningslokal. SFV menade att hyresavtalet bara avsåg lokalhyra.

SFV stämde därför dykarklubben i Uddevalla tingsrätt. Där yrkade SFV att domstolen skulle fastställa att hyresavtalet avsåg lokalhyra. Det handlade alltså om en så kallad fastställelsetalan.

Dykarklubben bestred detta, utan varpå tvist uppkom. Dykarklubben menade att det istället rörde sig om hyra av bostad och att tvisten därför skulle lösas i hyresnämnden.

Tingsrätten fick därför göra en så kallad mellandom, där den enbart prövade om hyresavtalet avsåg bostads- eller lokalhyra.

Rent tekniskt fann tingsrätten att huset hade karaktären av ett bostadshus. Däremot menade tingsrätten att de korttidsboenden som förekommit i huset – där medlemmarna bott under korta perioder – inte hade karaktären av bostadsändamål.

Sådana tillfälliga upplåtelser kunde inte anses vara varken fritidsändamål eller bostadsändamål, menade tingsrätten. Ingen använde huset som sin egen bostad, utan huset användes mer som en gemensam föreningslokal.

Istället slog domstolen fast att utifrån hur huset faktiskt använts måste det istället röra sig om lokalhyra.

Hovrätten instämmer nu i tingsrättens bedömning, efter att målet överklagats. Bland annat motiverar hovrätten sitt ställningstagande med att intresset av det starka besittningsskydd som inträder vid bostadshyra inte riktigt gör sig gällande på samma sätt när det är en juridisk person – här; en förening – som disponerar hyresobjektet.

I klartext kan man säga att om ett avtal klassas om bostadshyra inträder starkare skyddsmekanismer. Eftersom ingen enskild fysisk person nyttjade huset som sin bostad, utan det snarare var medlemmarna som kollektiv (alltså den juridiska personen som föreningen utgör) som nyttjade huset, skulle inte ett svagare skydd slå speciellt hårt mot en enskild person.

Sammantaget fann domstolarna alltså att hyresavtalet ska klassas som lokalhyra.

Vad innebär detta i praktiken?

  • Ofta när avtal ska tolkas tror många lekmän att det bara handlar om att läsa avtalsrubriceringen. Det är fel. Det viktigaste tolkningsmomentet är att fastställa parternas avsikt med avtalet. Det gäller alltså att fastställa hur avtalet kommit till uttryck i praktiken, snarare än att läsa avtalets rubrik. Ett avtal som har rubriken ”skuldebrev” kan teoretiskt alltså i själva verket vara ett anställningsavtal, om resten av avtalet och parternas agerande snarare pekar i den riktningen.

 

Källa: Nyhetsbyrån Blendow Lexnova
Foto: Hasse Holmberg/TT

NI_aoj_mini

Nils Ivars

nils.ivars@alltomjuridik.se