För att få byta lägenhet krävs hyresvärdens eller hyresnämndens samtycke. Hyresvärden har i princip alltid möjlighet att säga nej till bytet, och ni får i så fall vända er till hyresnämnden som då prövar bytet enligt bestämmelserna i hyreslagen. Om ni har beaktansvärda skäl för lägenhetsbytet bör dock samtycke ges. Det är ni som hyresgäst som måste visa att beaktansvärda skäl föreligger, dvs. att ni har ett verkligt behov av den nya bostaden. Beaktansvärda skäl kan exempelvis vara

· Ändrade familjeförhållanden

· Väsentligt ändrade ekonomiska förhållanden

· Studier eller arbete på annan ort

I ert fall är det nog ändrade ekonomiska förhållanden som ligger närmast till hands. Det krävs dock att förändringarna är väsentliga. Det kan t.ex. vara om hyresgästen på grund av sjukdom, pensionering eller arbetslöshet har fått eller kommer att få ändrade ekonomiska förhållanden och därför behöver lägre hyra. Att hyresgästen vill prioritera annat än boendekostnader godtas i princip inte som beaktansvärda skäl. Det krävs normalt att en försämring av ekonomin skett under hyresförhållandet. Det går inte att säga generellt i vilken utsträckning ekonomin ska ha förändrats för att det ska utgöra beaktansvärda skäl. Man får istället göra en helhetsbedömning

där det beaktas bl.a. hur hyresgästens förmåga att betala hyran har påverkats av förändringen. Det krävs troligen inte att hyresgästen helt saknar förmåga att betala hyran efter inkomstminskningen utan istället att försämringen är sådan att ett byte till en billigare lägenhet ger sådana påtagliga fördelar att det framstår som objektivt berättigat. Av betydelse är också om den ekonomiska försämringen är varaktig. Det är ni som hyresgäst som har bevisbördan för de omständigheter som åberopas som beaktansvärda skäl. Även om ni kan visa att det finns beaktansvärda skäl för att få genomföra ett byte har hyresvärden rätt att neka bytet om det medför en påtaglig olägenhet för hyresvärden. Bytesparten måste helt enkelt kunna accepteras som hyresgäst. Den nya hyresgästen ska kunna fullgöra sina skyldigheter att betala hyran och att vårda lägenheten, liksom att inte störa omgivningen. Det åligger hyresgästen att ta fram tillräcklig information om bytesparten. En hyresvärd kan även säga nej till ett byte om han eller hon samtidigt skulle erbjuda er en likvärdig ersättningslägenhet – då föreligger inte beaktansvärda skäl. I och med att ni varit bosatt i sin lägenhet under kortare tid än ett år krävs synnerliga skäl. När synnerliga skäl förutsätts är kraven betydligt högre ställda. Det kan t.ex. vara om en hyresgäst på grund av en oförutsedd händelse, exempelvis dödsfall i familjen, har ett mycket stort behov att omgående få en annan lägenhet, eller att hyresgästen förlorat jobbet och inte har ekonomisk möjlighet att betala hyran för sitt boende. De omständigheter som utgör synnerliga skäl ska, utöver att vara oförutsedda, ha sådan tyngd att hyresgästen har ett stort behov av att omgående anpassa sin boendesituation. Alltså, det ställs relativt höga krav för att få genomföra ett lägenhetsbyte. Utifrån den information jag fått ser jag inte att ni når upp till kravet på synnerliga skäl – ett byte kan därför sannolikt inte komma till stånd förrän tidigast i november 2023. Enbart den omständigheten att ni vill byta till en mindre lägenhet är nog inte heller tillräckligt som beaktansvärda skäl. Det är alltså inte säkert att ni får godkänt att byta lägenhet trots att hyrestiden har passerat ett år. Ni kan alltid kontakta er hyresvärd och höra hur de ser på ett eventuellt byte – det kan ju vara så att de kan tänka sig att godkänna det ändå. Om ni får ett nej tror jag tyvärr, baserat på kända omständigheter, inte att ni har så goda chanser till ett annat utfall vid en prövning i hyresnämnden. Gällande frågan om besittningsskydd spelar det ingen roll att ni som hyresgäst är en juridisk person. En juridisk person som hyr en bostad har samma regler att luta sig mot som en fysisk person i samma situation.