Vid köp av fastigheter och bostadsrätter har köparen en omfattande undersökningsplikt – det vet de flesta. Men varierar undersökningsplikten beroende på köpeobjekt? En ny hovrättsdom belyser frågan.
Under 2011 köpte en man en bostadsrättslägenhet i Stockholms innerstad till ett pris av 14 miljoner kronor. I köpeavtalet angav säljaren, ett bolag, att lägenheten såldes i ”befintligt skick”. En kort tid efter tillträdet märkte köparen en hel del fel – bland annat att badrummet var mögelskadat. Hovrätten ansåg att mannen hade rätt till ersättning.
Hur funkar då detta? Vi gör en grundläggande genomgång.
Vid köp av ett hus (en fastighet) har köparen en långtgående undersökningsplikt, vilket innebär en skyldighet att undersöka huset noggrant. Endast något som avviker från avtalet, samt avviker från vad köparen har fog att förutsätta, kan utgöra fel. Vid köp av ett mycket gammalt hus får köparen exempelvis räkna med att det kan finnas fuktskador, medan ett nybyggt hus normalt inte är fuktskadat. På så vis kan bedömningen variera beroende på köpeobjektets karaktär.
För att få åberopa felet krävs vidare att man inte har upptäckt eller borde ha upptäckt det vid en normal undersökning. Vad som är en ”normal” undersökning är dock mer än vad de flesta kanske inser. Undersökningsplikten sträcker sig så pass långt att köparen i princip ska krypa in under husgrunden för att se om det finns synliga fuktskador i huset.
Vissa saker gör också att undersökningsplikten sträcker sig ännu längre än vanligt, exempelvis om köparen på visningen misstänker att något är fel. Då är det viktigt att undersöka saken vidare, eftersom misstanken i princip innebär att köparen förlorar möjligheten att åberopa felet i efterhand.
Vid köp av en bostadsrätt har köparen också en undersökningsplikt, dock inte lika långtgående som vid köp av fastighet. Orsaken är bland annat att det är olika lagar som blir tillämpliga – jordabalken vid köp av fastighet (fast egendom) och köplagen vid köp av lägenhet (lös egendom). Praxis från domstol som rör köp av fastighet tillämpas med andra ord inte rakt av på köp av lägenhet, utan där råder särskild praxis.
Eftersom lägenheten i vårt fall var byggd 2008, samt hade sålts till ett högt pris, menade domstolen att köparen kunde förvänta sig att den var felfri. Enligt uppgift var köparen tvungen att dra undan badkaret och montera ner en duschvägg för att märka golvets felaktiga fall – något som köparen inte ansågs behöva göra. Köparen hade alltså fullgjort sin undersökningsplikt, då mögelskadan inte heller kunde märkas vid en okulärbesiktning (dvs med blotta ögat).
Hade det däremot rört sig om en fastighet är det möjligt att undersökningsplikten hade varit strängare – och att felet därför inte hade kunnat åberopas.
Kan det vara ett fel trots att lägenheten har sålts i befintligt skick? I köplagen står det uttryckligen att ett fel kan föreligga trots att man har sålt varan i befintligt skick. Det krävs då att felet är väsentligt. I vårt fall var badrummet inte byggt i enlighet med gällande branschpraxis, vilket innebär att det var mycket dåligt utfört. Vidare kunde inte köparen bo i lägenheten under 6 månader efter tillträdet. Dessa omständigheter gjorde att felet ansågs vara så pass allvarligt att köparen hade rätt till ersättning.
Vad innebär detta i praktiken?
Elin Nygren
elin.nygren@alltomjuridik.se
