Fastighetsrätt är det rättsområde som handlar om regler som rör fast egendom, ägarfrågor och fastighetens nyttjande, dvs. fastighetens användande.

Vad är en fastighet?

Svensk rätt skiljer på fast egendom och lös egendom. Fast egendom är jord, som i sin tur kan delas in i olika fastigheter. Om fastigheten är bebyggd med ett hus eller liknande räknas den som ett tillbehör till fastigheten, förutsatt att det är fastighetens ägare som låtit upphöra egendomen för stadigvarande bruk. Till fastigheten hör även det vatten som angränsar till fastigheten upp till 300 meter från strandkanten.

En fastighet kan vara tredimensionellt avgränsad, vilket kallas för en ägarlägenhet.

All mark i Sverige ägs av någon fysisk eller juridisk person eller av staten. Trots att all mark ägs av någon har alla människor rätt till att nyttja sin allemansrätt. Allemansrätten är en rätt för alla människor att färdas över privat mark i naturen, att tillfälligt uppehålla sig där och till exempel plocka bär och svamp. Rätten är grundlagsstadgad men med rättigheten följer även krav på hänsyn och varsamhet mot natur och djurliv, mot markägare och mot andra människor.

Även om du äger en fastighet betyder det inte att du får göra vad du vill med den. Vissa ändringar kräver att du ansöker om tillstånd från kommunen, exempelvis om du vill ha bygglov eller om du vill bygga direkt eller i nära anslutning till en strand.

Hyresrätt

Svensk rätt skiljer på hyra av en lägenhet som ska användas som privatbostad och hyra av en lägenhet som ska användas som lokal.

Den som hyr en bostadslägenhet har en särskilt skyddsvärd ställning gentemot sin hyresvärd. Detta kan jämföras med konsumentskydd. En bostadshyresgäst har nämligen ett direkt besittningsskydd som inte kan avtalas bort. Det direkta besittningsskyddet innebär att en hyresvärd enbart får säga upp sin hyresgäst utifrån vissa i lag bestämda regler eller andra specifika omständigheter. Dessa omständigheter kan exempelvis vara att huset ska rivas eller att hyresgästen betett sig så illa gentemot hyresvärden att lägenheten är förverkad. Förverkad blir en lägenhet om en hyresgäst inte betalar hyran i tid, hyr ut lägenheten i andra hand utan tillstånd, om lägenheten vanvårdas etc. Det kan vara så att hyresgästen ska få en möjlighet att korrigera vad den har gjort fel och därmed ha rätt att bo kvar även om lägenheten skulle anses förverkad.

En lokalhyresgäst har ett indirekt besittningsskydd, som emellertid kan avtalas bort under vissa villkor. Det indirekta besittningsskyddet gäller inte heller om lokalhyresgästen har betett sig så illa gentemot hyresvärden att lägenheten är förverkad, eller om hyrestiden understigit 9 månader.

Det indirekta besittningsskyddet innebär att om ingen besittningsskyddsbrytande grund finns (exempelvis om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det inte skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet) så måste hyresvärden ersätta lokalhyresgästen ekonomiskt för att bli av med hyresgästen. Ersättningen ska som huvudregel motsvarande en årshyra för lokalen.

Tvister mellan en hyresgäst och en hyresvärd prövas i regel i hyresnämnden, vars avgörande i vissa fall kan överklagas till Svea Hovrätt.

Bostadsrätt

När du köper en bostadsrätt köper du egentligen en andel i en ekonomisk förening, en bostadsrättsförening, som är knuten till en obegränsad nyttjanderätt. Ett avtal om köp av bostadsrätt måste vara skriftligt och bud under köpprocessen är inte rättsligt bindande.

Vid köp av bostadsrätt aktualiseras en undersökningsplikt, oftast genom att fastighetsmäklaren uppmanar alla spekulanter att titta närmare på lägenheten. Det saknas vägledning kring exakt hur vidsträckt undersökningsplikten vid köp av bostadsrätt är. Den som köper en bostadsrätt bör därför göra en lika omfattande undersökning som vid köp av en fastighet och inte glömma bort att noga granska föreningens ekonomi.

Vad en ägare till en bostadsrätt har för rättigheter och skyldigheter gentemot bostadsrättsföreningen beror till stor del på föreningens stadgar. I regel svarar en bostadsrättshavare för det inre underhållet inuti lägenheten och föreningen för det yttre underhållet utanför lägenheten. En bostadsrättshavare brukar ha rätt att göra de förändringar som den önskar, förutsatt att ändringarna sker på ett fackmässigt sätt, alltså med visst krav på professionalitet. Det finns flera regler som syftar till att skapa kommunikation mellan bostadsrättshavaren och föreningen, så att föreningen får insyn i vad som sker inuti lägenheten.

Det finns ett stort incitament för en bostadsrättshavare att väl vårda sin lägenhet – då det i regel resulterar i att lägenheten säljs för mer pengar den dag bostadsrättshavaren bestämmer sig för att flytta.

Det är även viktigt som bostadsrättshavare att ha en giltig hemförsäkring med så kallad bostadsrättsskydd för det fall att en olyckshändelse skulle ske.

Markåtkomst

En fastighetsägare kan tvingas att avstå sin egendom i vissa fall och under vissa förutsättningar. Detta kallas för ett tvångsförvärv. Att en fastighet tas i anspråk i undantagsfall är lika viktigt för ekonomin som att den privata äganderätten är väl skyddad, då anspråkstagandet kan möjliggöra en mer ändamålsenlig markanvändning. Tvångsförvärv kan ske genom bland annat expropriation eller fastighetsbildning.

För att ett tvångsförvärv ska få ske måste ändamålet med förvärvet vara samhällsekonomiskt lönsamt, av stor betydelse och det ska saknas alternativa, realistiska, lokaliseringsmöjligheter.

Vidare får inte nackdelarna med tvångsförvärvet vara större än de fördelar som kan vinnas genom tvångsförvärvet. Förfarandet bygger således på en intresseavvägning mellan nyttan för det allmänna och skadan för den enskilda individen. Det är alltid verksamhet och ändamål som avgör om ett tvångsförvärv är möjligt – inte vem som är förvärvare. Även enskilda personer och företag kan således få tillstånd att göra ett tvångsförvärv, inte bara staten.

Den som får sin fastighet tvångsförvärvad har som huvudregel rätt till kompensation för sin fastighet motsvarande dess marknadsvärde. Ersättningen ska betalas av den som gör tvångsförvärvet.

De viktigaste lagarna på området är:

Bostadsrättslag>>>

Expropriationslag >>>

Fastighetsbildningslag >>>

Jordabalk >>>

Beställ företagsavtalet och få 30% på alla våra digitala kurser