En hyresvärd kan inte säga upp ett hyreskontrakt av vilka skäl som helst. En uppsägning kan ske av två skäl, för villkorsändring och avflyttning. Det är viktigt att veta om uppsägningen ens har skett i rätt ordning, det vill säga uppfyller de krav på vad en uppsägnings ska innehålla.
Förutsatt att uppsägningen har gjorts till rätt part/person av rätt part/person och inom uppsägningstiden är en av de vanligaste misstagen vid uppsägning av lokalhyresavtal att en så kallad ”underrättelse” saknas. Det ska i uppsägningen finnas ett meddelande om att hyresgästen har två månader på sig att hänskjuta ärendet till hyresnämnden för medling om hyresgästen inte går med på att flytta utan ersättning. Utan underrättelsen är uppsägningen ogiltig.
Enligt hyreslagen ska den som får lokalen uppsagd delges. Då gäller reglerna i delgivningslagen, med vissa undantag. Det är avsändaren, alltså hyresvärden, som ska bevisa att delgivning har skett. Om hyresvärden misstänker att det kan bli svårt att delge hyresgästen eller vill säkerställa att delgivning har skett, eller att det är ont om tid att säga upp lokalen, brukar delgivning ske med hjälp av en delgivningsman.
Hyreslagen säger att om den som söks i sin hemvist inte påträffas, får uppsägningen skickas i rekommenderat brev till hans eller hennes vanliga adress. Vad som är hemvist för en juridisk person är lite osäkert. Vägledning finns dock i rättegångsbalken som anger att en juridisk person har sin hemvist i den ort där styrelsen har sitt säte eller, om styrelse inte finns, där förvaltningen sker.
Delgivning är när en handling skickas eller lämnas till den eller de personer som har behörighet att ta emot delgivningen, såsom firmatecknare och VD för juridiska personer. Det finns möjlighet för andra att motta delgivningen istället för firmatecknare eller VD. Om ett försök till delgivning till firmatecknare eller VD har misslyckats är en suppleant för en behörig ställföreträdare, eller en vice verkställande direktör i ett aktiebolag delgivningsmottagare.
Det är också bra att veta att en lokalhyresgäst som har hyrt en lokal i mer än 9 månader har ett indirekt besittningsskydd (vilket man har om man inte har meddelat ett besittningsskyddsavstående). Hyresgästen har två månader på sig att ta upp uppsägningen i hyresnämnden för att kunna kräva skadestånd. En första förutsättning för att få skadestånd är därför att hyresnämnden meddelats inom tidsfristen. Indirekt besittningsskydd innebär att om hyresvärden säger upp avtalet för avflyttning eller villkorsändring till hyrestidens utgång så måste hyresgästen flytta, om inte parterna enas om ett nytt avtal. Då kan hyresgästen ha rätt till skadestånd av hyresvärden.
Behöver du juridisk rådgivning? Kontakta oss!